Mon Île, Ma Retraite
🏘️ Les programmes approuvés
Les non-citoyens ne peuvent acheter que dans le cadre de programmes approuvés par l'État. Les dispositifs actuels : PDS (Property Development Scheme, le plus courant aujourd'hui), IRS, RES, Smart City, et les appartements G+2 (immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée) d'une valeur minimale de 6 millions MUR — la voie pour acheter un appartement hors des grands programmes immobiliers. Pour choisir une agence ou un promoteur, et vérifier qu'il est enregistré, voir Agences immobilières et construction. Attention : depuis août 2026, la vente à un étranger d'un appartement G+2 construit sur un terrain de l'État ou sur les Pas Géométriques (bord de mer) supporte un droit supplémentaire de 10 %, dû par le vendeur mais souvent répercuté sur le prix.
- Ticket d'entrée à partir d'environ 375 000 $ pour ouvrir droit à la résidence
- Depuis décembre 2024 : 85 % du prix doit être payé en roupies mauriciennes, 15 % peut rester en devise étrangère
- Frais annexes hors droits d'enregistrement : généralement 5 à 7 % du prix (notaire, agence, EDB, frais bancaires)
Droits d'enregistrement : 5 %, la hausse à 10 % a été abandonnée
Le budget 2025-2026 avait annoncé un doublement des droits d'enregistrement pour les acheteurs étrangers, de 5 % à 10 % du prix d'achat, prévu pour le 1er juillet 2026. Cette hausse a été abrogée par le Finance Act 2026 (promulgué le 12 août 2026) — le taux est donc de 5 % du prix d'achat. Pour un acte signé entre le 1ᵉʳ juillet et le 12 août 2026, les sources divergent sur le taux appliqué : à faire vérifier par le notaire. Sur un bien à 500 000 €, cela représente 25 000 € de droits, et non 50 000 € comme l'annonce initiale le laissait craindre. La taxe de transfert à la revente (à la charge du vendeur) reste elle aussi à 5 %. Toujours vérifier le taux en vigueur auprès de votre notaire au moment de l'acte, ces règles pouvant encore évoluer.
📏 Les unités de mesure mauriciennes : perche, arpent, toise
Entre particuliers et dans une bonne partie des annonces, le mètre carré reste peu utilisé à Maurice — c'est l'héritage du système foncier d'origine française qui domine encore. Les repères à connaître :
- 1 perche ≈ 42,21 m² — l'unité la plus courante pour les terrains résidentiels de taille modeste
- 1 arpent = 100 perches ≈ 4 221 m² (un peu moins d'un demi-hectare) — utilisé pour les plus grandes parcelles
- 1 toise ≈ 3,80 m² — plus rare aujourd'hui, surtout dans les vieux documents fonciers
- 1 m² ≈ 10,76 pieds carrés (l'unité anglo-saxonne, courante pour les appartements et les annonces destinées aux acheteurs étrangers)
Repère rapide : un terrain annoncé à "10 perches" fait environ 422 m² — de quoi se projeter sans avoir à sortir la calculatrice à chaque annonce consultée.
🏗️ Quelle différence entre PDS, IRS, RES et Smart City ?
Ce ne sont pas des alternatives équivalentes : chaque régime cible un profil et une échelle de projet différents.
- IRS (Integrated Resort Scheme) — le plus ancien régime (2001), pour de grands domaines de prestige (10 hectares minimum) : villas haut de gamme, golf, spa, conciergerie. Ticket d'entrée le plus élevé du marché.
- RES (Real Estate Scheme) — pensé pour des projets plus modestes (4 000 m² à 10 ha), sans minimum d'investissement imposé par le régime lui-même (le seuil de 375 000 $ reste la condition pour obtenir la résidence). Bon rapport standing/budget.
- PDS (Property Development Scheme, 2015) — a unifié et simplifié IRS et RES ; c'est aujourd'hui la porte d'entrée principale, sans restriction de superficie de terrain. La grande majorité des nouveaux programmes se construisent sous ce régime.
- Smart City — développements mixtes plus récents, combinant logements, bureaux et commerces dans un même quartier planifié (ex. Cascavelle, Moka).
- G+2 — en dehors des grands programmes : appartements dans un immeuble de 2 étages ou plus, à partir de 6 millions MUR. Sans les prestations hôtelières des autres régimes, mais un budget d'entrée plus accessible.
🏡 Le PDS-SL : la voie immobilière sans minimum, réservée aux 50 ans et plus
Un sous-régime du PDS mérite une attention particulière pour les retraités : le PDS Senior Living, dédié aux résidences seniors agréées (minimum 25 logements, services de soins et d'assistance quotidienne inclus). Contrairement au PDS classique, aucun prix d'achat minimum n'est imposé pour ouvrir droit à la résidence — le seuil de 375 000 $ ne s'applique pas ici.
- Réservé aux non-citoyens de 50 ans et plus
- Trois façons d'accéder à un logement : achat, location (réservée aux retraités, gérée par la société PDS ou un prestataire agréé), ou « life-right » — un paiement unique donnant un droit d'occupation à vie, non transmissible et non revendable, généralement moins cher qu'un achat classique
- Permis de résidence accordé de facto pour le titulaire et son conjoint ou partenaire, valable tant que le logement est occupé ou détenu
- Services généralement inclus : soins à domicile, personnel infirmier, restauration, sécurité 24h/24, aide d'urgence, activités de loisirs
- Dossier de candidature allégé : passeport, certificat médical, certificat de moralité, acte de naissance
💰 Repère de prix réel : à titre d'exemple, un logement à Royal Green (Moka) est actuellement affiché autour de 9 000 000 Rs (~165 000 €) à l'achat. « Sans minimum légal » ne veut donc pas dire bon marché — les prix varient fortement d'un projet à l'autre, et la location ou le life-right restent les options les plus accessibles pour un budget plus serré.
À l'achat, les mêmes droits d'enregistrement que le PDS classique s'appliquent : 5 % du prix (la hausse à 10 % prévue pour juillet 2026 a été abrogée, voir plus haut) — un point à budgéter, même sans minimum de prix à l'achat.
Cette voie peut valoir le détour pour un budget plus limité que les 375 000 $ du PDS classique, en particulier via la location ou le life-right.
⚠️ Life-right : attention, ce n'est pas un achat classique. Le texte officiel du PDS for Senior Living est clair sur ce point : à votre décès ou départ, vous (ou vos héritiers) touchez le montant le plus bas entre (1) votre mise de départ moins les charges dues, ou (2) ce qu'un nouvel occupant accepte de payer pour reprendre le droit — un montant fixé à la seule discrétion du promoteur, sans recours possible pour vous ni vos héritiers. Concrètement : aucune plus-value possible, et un risque réel de récupérer moins que votre mise si le promoteur valorise bas la reprise. Rien à voir avec les schémas « life right » plus encadrés d'autres pays (Afrique du Sud, par exemple, où un minimum de 80 % du capital est généralement garanti par contrat) — ici, aucun plancher n'est garanti par la réglementation. Avant de signer, faites préciser noir sur blanc les conditions exactes de sortie et de remboursement.
⚠️ Animaux de compagnie : aucune politique officielle générale n'encadre les animaux dans le cadre du PDS-SL — chaque résidence est un projet privé distinct, avec son propre règlement. Comme pour toute copropriété ou résidence de standing, des limites (nombre, taille, race) sont fréquentes ailleurs dans le monde sur ce type d'habitat. À vérifier impérativement au cas par cas auprès de chaque résidence avant de s'engager si vous voyagez avec plusieurs animaux ou des chiens de grande taille. Se renseigner directement auprès de l'EDB ou de la résidence visée reste indispensable de toute façon, les projets et leurs conditions précises évoluant.
🏦 Financer l'achat par un prêt
Les banques mauriciennes peuvent prêter aux étrangers, mais depuis fin 2024 dans un cadre très restreint.
- Depuis décembre 2024, dans les programmes ouverts aux étrangers, les premiers 750 000 $ du prix doivent être payés avec des fonds propres venus de l'étranger : seule la part au-delà peut être financée par une banque mauricienne. Pour la plupart des achats, il n'y a donc plus de crédit local possible
- Taux d'intérêt pour les non-résidents : environ 5,5 % à 8,5 %, contre environ 7 % pour un résident mauricien (parfois négocié à la baisse selon le profil)
- Possibilité d'emprunter dans la devise de vos revenus (euros, par exemple) plutôt qu'en roupies, selon la banque
- Garantie principale : hypothèque de premier rang sur le bien acheté
Les banques mauriciennes travaillent souvent en partenariat avec le promoteur d'un programme donné — se renseigner directement auprès du promoteur sur la banque partenaire simplifie généralement les démarches.
⚖️ Immobilier ou permis retraité ?
Avantage par rapport au permis retraité : pas de transfert mensuel à maintenir dans la durée, et la résidence n'est pas conditionnée à un âge minimum. En contrepartie, le budget de départ est nettement plus engageant.
Point à corriger par rapport à une idée reçue : le permis de résidence lié à l'achat couvre bien le conjoint ET les enfants à charge (généralement jusqu'à 24 ans), et non le conjoint seul. Il reste valable aussi longtemps que le bien est détenu ; en cas de revente, le permis tombe sauf à racheter un bien éligible ou basculer vers un autre statut.
Ce guide est un point de départ, pas un avis juridique. Les seuils et taux évoluent — une vérification auprès de l'EDB ou d'un notaire reste indispensable avant toute décision. Comment vérifier concrètement un agent ou un programme agréé : voir Ressources & bons contacts.