Mon Île, Ma Retraite
🔄 Dernière mise à jour : 12 octobre 2026
C'est la grande question de presque tous ceux qui partent : que faire de la maison en France ? La vendre, la louer, ou la garder pour les retours ? Il n'y a pas de bonne réponse pour tout le monde, mais il y a des règles d'impôts à connaître, et une date à ne pas rater si vous vendez.
L'essentiel
- Vendre avant de partir, ou au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ sans la louer entre-temps : pas d'impôt sur la plus-value.
- Vendre plus tard : la plus-value est imposée comme pour une résidence secondaire, mais un Français non-résident a droit à une exonération jusqu'à 150 000 €, sous conditions.
- Louer : les loyers restent imposés en France, au moins à 20 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Garder vide : la maison devient une résidence secondaire, avec taxe d'habitation et entretien à distance.
🏷️ Vendre : avant ou après le départ ?
Avant le départ, ou juste après
Tant que c'est votre résidence principale, la plus-value n'est pas imposée. Cette exonération est gardée si la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre départ, à deux conditions : la maison n'a pas été louée ni prêtée entre-temps, et vous partez vers un pays qui a signé un accord d'échange d'informations fiscales avec la France, ce qui est le cas de Maurice.
Exemple : départ en mars 2027, vente signée au plus tard le 31 décembre 2028.
Plus tard
La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec les années de détention (exonération totale après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Un Français non-résident peut être exonéré jusqu'à 150 000 € de plus-value s'il a vécu au moins 2 ans en France, pour une seule maison, et s'il vend dans les 10 ans après son départ. Le notaire fait le calcul.
Au-delà de 50 000 € de plus-value, une taxe supplémentaire peut s'ajouter. Pour un bien de valeur, demandez au notaire une simulation des deux options avant de fixer votre date de départ.
🔑 Louer : un revenu, mais du travail
- Les impôts : les loyers sont imposés en France, au taux minimum de 20 % (30 % au-delà d'environ 29 000 € de revenus français), sauf si votre taux moyen calculé sur tous vos revenus est plus bas. S'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous déclarez chaque printemps sur impots.gouv.fr, comme non-résident.
- La gestion : à 10 000 km, une agence est presque indispensable. Comptez 6 à 10 % des loyers, plus une assurance loyers impayés.
- Les travaux : chaudière, toiture, dégâts des eaux. Il faut un artisan de confiance sur place, ou un proche.
- Attention : une maison louée perd l'exonération de la résidence principale si vous la vendez ensuite.
🏠 Garder un pied-à-terre
Beaucoup gardent la maison, ou un petit appartement, pour les séjours en France, les enfants et petits-enfants, ou en cas de retour. C'est rassurant, mais ça a un coût : taxe foncière, taxe d'habitation sur les résidences secondaires (souvent majorée dans les grandes villes), assurance, électricité, entretien du jardin. Une maison vide attire aussi les cambrioleurs : voir Sécuriser sa maison en cas d'absence.
Une solution intermédiaire : louer à l'année un petit logement en France plus tard, si le besoin se fait sentir.
🤔 Comment choisir
- Vous n'êtes pas sûr de rester ? Essayez d'abord quelques mois à Maurice en louant votre maison en meublé, ou gardez-la vide. Mais surveillez la date limite si vous voulez vendre sans impôt. Voir Essayer avant de s'installer.
- Vous êtes décidé, et l'argent servira là-bas ? Vendre tôt est souvent le plus simple, et la plus-value n'est pas imposée.
- Vous avez besoin d'un complément de revenu ? La location peut aider à atteindre les 24 000 $ par an du permis de résidence, à condition de compter les impôts et les mois sans locataire.
- Pensez aux enfants : un bien en France reste soumis aux droits de succession français. Voir Succession.
Ce guide est un point de départ. Les règles fiscales évoluent chaque année : faites confirmer votre cas par un notaire ou par le service des impôts des non-résidents avant de signer.
❓ Questions fréquentes
Doit-on payer un impôt si on vend sa maison après être parti à Maurice ?
Non, si la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ et que la maison n'a été ni louée ni prêtée entre-temps. Au-delà, la plus-value est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération possible jusqu'à 150 000 € pour un Français non-résident.
Comment sont imposés les loyers d'une maison en France quand on vit à Maurice ?
Ils restent imposés en France, au taux minimum de 20 % (30 % au-delà d'environ 29 000 €), sauf si le taux moyen sur tous les revenus est plus bas, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vaut-il mieux vendre ou louer sa maison avant de partir à Maurice ?
Ça dépend du projet. Vendre tôt évite l'impôt sur la plus-value. Louer apporte un revenu, mais demande une gestion à distance et fait perdre l'exonération de résidence principale si on vend plus tard.